Что сдерживает выдачу сельской ипотеки?

В прошлом году на загородном рынке появилась льготная ипотека на покупку дома или квартиры под 2,7%.

Однако далеко не все заемщики, подававшие заявки в банки в первый год действия программы, в итоге смогли получить кредит.

А тем, кто получил сельскую ипотеку, одобрение часто выдавали на меньшую сумму кредита, чем они запрашивали первоначально.

Выдачу сельской ипотеки сдерживают сложности с оценкой залоговых объектов, которые должны выступать обеспечением по ипотечным кредитам.

Для банков кредитование заемщиков на загородном рынке несет дополнительные риски. Они связаны с тем, что такие объекты гораздо сложнее поддаются оценке, чем городские квартиры. В отличие от квартир, частные дома значительно отличаются друг от друга, и четких ориентиров, которые позволили бы точно определить их стоимость, нет.

А значит, кредитной организации сложно понять, по какой цене может будет быстро реализовать залоговый объект, если покупатель не сможет выплачивать кредит. Именно из-за этого при оценке банки могут уменьшать стоимость дома. Это приводит к снижению суммы кредита, который может получить заемщик по сельской ипотеке.

В результате дом может продаваться за 3 млн рублей, а банк готов прокредитовать покупателя только на 2 млн рублей. И покупателю, который не может найти 1 млн рублей для доплаты, приходится отказываться от планов взять ипотеку.

Кроме того, банки предъявляют серьезные требования к приобретаемому объекту, которым соответствует далеко не каждый дом за городом.

Прежде всего дом должен подходить для постоянного проживания.

Существуют требования к наличию коммуникаций, есть требование и к площади дома. На каждого члена семьи должно приходиться не меньше, чем составляет учетная норма площади на человека. Этот показатель отличается в зависимости от региона и в Красноярске составляет 12 квадратных метров на человека, а, например, в Омской области — 15 м².

В том, что сельская ипотека не сразу заработала в полную силу, нет ничего удивительного. Подобное происходило и с другими льготными программами сразу после запуска.

Обычно с момента объявления льготной программы проходит какое-то время, прежде чем кредиты по ней начинают выдавать в массовом порядке. Исключение составила только появившаяся в прошлом году ипотека с господдержкой на первичном рынке жилья. Чтобы поддержать застройщиков в сложных условиях, банки начали сразу выдавать кредиты по программе.

Ситуация с выдачей сельской ипотеки может измениться, как только на загородном рынке появится большое количество домов, построенных по стандартным типовым проектам, которые будут проще поддаваться оценке.

Подготовлены требования к строительным организациям, желающим участвовать в проектах возведения загородного жилья в рамках программы. Среди них наличие опыта, отсутствие компании в реестре недобросовестных поставщиков и судебных исков, связанных с налоговыми нарушениями.

Кроме того, при строительстве частных жилых домов собираются использовать эскроу-счета. Это позволит снизить риск появления недостроев и приведет к тому, что банки начнут охотнее кредитовать заемщиков по сельской ипотеке.